Verein der Haus- und Grundeigentümer Groß-Duisburg e.V. Duisburger Haus- und Grundbesitzer GmbH

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Kein Kostenersatz bei eigenmächtiger Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums

Der Eigentümer geht kurz in sich und sortiert die Information: „Rahmen, Verglasung und Beschläge soll ich bezahlen, den äußeren Farbanstrich aber die Gemeinschaft? Und was ist dann, wenn das Fenster komplett neu soll? Wer bezahlt das Glas? Da war doch mal eine Entscheidung vom Bundesgerichtshof…“

Die kurze Internetrecherche führt ihn zu der Entscheidung des BGH vom 2.3.2012, Az.: V ZR 174/11. Darin hieß es: „Weist die Gemeinschaftsordnung die Pflicht zur Instandhaltung und Instandsetzung der Fenster nebst Rahmen in dem räumlichen Bereich des Sondereigentums den einzelnen Wohnungseigentümern zu und nimmt dabei den Außenanstrich aus, ist eine vollständige Erneuerung der Fenster im Zweifel Sache der Gemeinschaft.“

„Aha, die Gemeinschaft zahlt. Dann kann es ja losgehen.“ denkt sich der Eigentümer. Doch dann fällt ihm das bevorstehende Weihnachtsfest mit dem drohenden Besuch der Verwandtschaft ein. Es muss also schnell gehen. Die Verwaltung kümmert sich eh nicht, und wenn sie sich kümmert, dauert es ewig. Er bestellt tags drauf seinen Handwerker des Vertrauens und erteilt direkt den Auftrag. Drei Wochen später ist alles neu für 5.500,- Euro.

Nach einem erfolgreichen Weihnachtsfest kommt dem Eigentümer im Januar beim Zusammenstellen der Unterlagen für die Steuererklärung die Rechnung für die Fenster wieder in die Hände. Die Rechnung leitet er an die Verwaltung weiter und bittet um Erstattung des Betrages. Die Verwaltung antwortet wider Erwarten prompt und lehnt die Erstattung ab. Der Eigentümer klagt.

Amts- und Landgericht weisen die Klage ab. Der Bundesgerichtshof wird bemüht. Doch es wird für den Eigentümer nicht besser. Er bekommt kein Geld zurück.

Gemäß Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 14.6.2019, Az.: V ZR 254/17, stehe dem Wohnungseigentümer, der eigenmächtig Instandsetzungs- und Instandhaltungsarbeiten am Gemeinschaftseigentum durchführe, grundsätzlich kein Ersatzanspruch aus Geschäftsführung ohne Auftrag oder Bereicherungsrecht zu. Nach § 21 Abs. 4 WEG könne jeder Wohnungseigentümer eine Verwaltung verlangen, die den Vereinbarungen nach billigem Ermessen entspreche. Zu der ordnungsgemäßen, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer entsprechenden Verwaltung gehöre gemäß § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG insbesondere die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums. Insoweit hätten die Wohnungseigentümer einen Gestaltungsspielraum; sie müssten das Gebot der Wirtschaftlichkeit beachten und im Grundsatz auf die Leistungsfähigkeit der Wohnungseigentümer Rücksicht nehmen. Deshalb seien sie berechtigt, Kosten und Nutzen einer Maßnahme gegeneinander abzuwägen und nicht zwingend erforderliche Maßnahmen ggf. zurückzustellen. Diese Grundsätze fänden in den Vorschriften der Geschäftsführung ohne Auftrag und des Bereicherungsrechts keinen Niederschlag. Ihre Anwendung schließe § 21 Abs. 4 WEG aus.

Dies gelte auch dann, wenn die von dem Wohnungseigentümer durchgeführte Maßnahme ohnehin hätte vorgenommen werden müssen.

Dem betroffenen Wohnungseigentümer sei es auch zumutbar, in jedem Fall das durch das Wohnungseigentumsgesetz vorgegebene Verfahren einzuhalten. Er könne einen Beschluss der Wohnungseigentümer über die Durchführung der erforderlichen Maßnahme herbeiführen. Finde der Antrag in der Wohnungseigentümerversammlung nicht die erforderliche Mehrheit, könne er die Beschlussersetzungsklage nach § 21 Abs. 8 WEG erheben. Bei Bedarf komme der Erlass einer einstweiligen Verfügung in Betracht.

Um also nicht auf Kosten sitzen zu bleiben, die eigentlich die Gemeinschaft zu schultern hätte, kann nur empfohlen werden, immer den Weg über die Verwaltung mit entsprechendem Beschluss zu wählen.

Philipp Hattebur

Rechtsanwalt (Syndikusrechtsanwalt)

 

Duisburg, den 05.08.2019

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