Verein der Haus- und Grundeigentümer Groß-Duisburg e.V. Duisburger Haus- und Grundbesitzer GmbH

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Schönheitsreparaturen - Absprache zwischen den Mietern gilt nicht


Zieht ein Mieter in eine unrenovierte Wohnung ein, muss er sie später beim Auszug nicht renoviert übergeben. Eine entsprechende Klausel im Mietvertrag ist unwirksam, wie der BGH im Jahr 2015 entschieden hat. Daran ändert sich auch nichts, wenn ein Mieter mit seinem Vormieter schriftlich vereinbart hat, die Schönheitsreparaturen zu übernehmen. Dieses Urteil hat der BGH am 22.08.2018 gefällgt (Urteil vom 22.8.18, Az. VIII ZR 277/16). Dieses Urteil hat auch für Vermieter wichtige Konsequenzen.

Die Entscheidung aus Karlsruhe beendete einen Streit um die Renovierung einer Wohnung in Celle. Sie gehört einer Wohnungsbaugenossenschaft, die mit Formularmietvertrag dem Mieter die Pflicht zu Schönheitsreparaturen auferlegte. Im Jahr 2009 war in die unrenovierten Räume ein neuer Mieter eingezogen. Mit dem Vormieter vereinbarte er: "Du überlässt mir den Teppichboden günstiger, dafür übernehme ich später die Schönheitsrepaturen." Das hielten die Mieter auch schriftlich fest und der Nachmieter kam dem auch nach, als er im Jahr 2014 auszog. Er übergab die Wohnung frisch gestrichen.

Allerdings war der Anstrich nach Überzeugung der vermietenden Wohnungsbaugenossenschaft nicht gut genug gemacht. Die Genossenschaft beauftragte einen Maler mit der Nachbesserung. Der stellte knapp 800 EUR in Rechnung. Das Geld forderte die Genossenschaft jetzt vom Mieter als Schadensersatz für seine unprofessionellen Anstricharbeiten ein. Der Mieter wollte nicht zahlen und argumentierte, nach dem BGH-Urteil von 2015 hätte er ja gar nicht renovieren müssen - schließlich hatte er die Wohnung nicht renoviert übernommen.

Die Wohnungsbaugenossenschaft bestand dagegen darauf, dass die Vereinbarung zwischen dem Mieter und seinem Vormieter eingehalten wird, die den Nachmieter zur Renovierung verpflichtete. Der BGH entschied allerdings zugunsten des Mieters. Die Vereinbarung zwischen den Mietern ändere nichts daran, dass Mieter eine nicht renoviert übernommene Wohnung beim Auszug nicht renoviert abzugeben brauchen.

Die Bundesrichter entschieden:. Eine Vereinbarung zwischen den Mietern ist auf diese beiden Parteien beschränkt. Sie kann keine Auswirkungen auf das Mietvertragsverhältnis zwischen Mieter und Vermieter haben. Vor allem könne der Vermieter dadurch nicht so gestellt werden, als hätte er die Wohnung renoviert übergeben. In der Konsequenz bleibt die Wohnungsbaugenossenschaft in Celle jetzt auf ihrer Handwerkerrechnung sitzen.

Die Folgen des Urteils sind weitreichend. Vermieter können sich jetzt nicht mehr auf Absprachen zwischen Mieter und Vormieter einlassen - sonst bleiben sie am Ende selbst auf den Kosten sitzen. Wer die Schönheitsreparaturen wirksam auf den Mieter übertragen hat, sollte jetzt darauf bestehen, dass der Mieter die Wohnung beim Auszug renoviert. Alternativ bleibt dem Vermieter nur übrig, die Renovierung selbst zu bezahlen und in die Miete einzupreisen. Insofern hat das Urteil auch den Mietern geschadet: Es steigert die Wohnkosten und verhindert Absprachen, die in der Praxis oftmals sinnvoll waren.

Duisburg, 03.09.2018

Philipp Hattebur
Rechtsanwalt (Syndikusrechtsanwalt)
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