Verein der Haus- und Grundeigentümer Groß-Duisburg e.V. Duisburger Haus- und Grundbesitzer GmbH

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Schutz für Mieter wegen coronabedingten Mietrückständen II

Mittlerweile sind weitere Erkenntnisse über die beabsichtigte Regelung bekannt geworden:

Leistet ein Mieter von Räumen oder von Grundstücken die im Zeitraum vom 1. April 2020 bis 30. Juni 2020 fällige Miete ganz oder teilweise nicht, so darf der Vermieter das Mietverhältnis wegen dieser Rückstände nicht kündigen, wenn diese auf den Auswirkungen der COVID-19-Pandemie beruhen.

Derartige Mietrückstände stellen weder einen wichtigen Grund zur außerordentlichen fristlosen Kündigung (§ 543 BGB) solcher Mietverhältnisse dar noch folgt aus ihnen ein berechtigtes Interesse zur ordentlichen Kündigung auf unbestimmte Zeit abgeschlossener Wohnraummietverhältnisse (§ 573 BGB). Die Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses allein aufgrund solcher Mietrückstände wird dadurch ausgeschlossen. Entsprechendes gilt für die außerordentliche fristlose Kündigung eines Mietverhältnisses über Grundstücke oder über Räume, die keine Wohnräume sind.

Die Kündigung ist nur in den Fällen ausgeschlossen, in denen die Nichtleistung des Mieters auf der Ausbreitung der COVID-19-Pandemie beruht. Beruht die Nichtleistung des Mieters auf anderen Gründen, zum Beispiel, weil er zahlungsunwillig ist oder seine Zahlungsunfähigkeit andere Ursachen als die COVID-19-Pandemie hat, ist die Kündigung hingegen nicht ausgeschlossen.

Es obliegt dem Mieter, den Zusammenhang zwischen COVID-19-Pandemie und Nichtleistung der Miete im Streitfall glaubhaft zu machen. Er muss dann Tatsachen darlegen, aus denen sich eine überwiegende Wahrscheinlichkeit (vergleiche BGH, Beschluss vom 21. Dezember 2006, Aktenzeichen IX ZB 60/06, Randnummer 11) dafür ergibt, dass seine Nichtleistung auf der COVID-19-Pandemie beruht.

Zur Glaubhaftmachung kann sich der Mieter entsprechender Nachweise, einer Versicherung an Eides Statt oder sonst geeigneter Mittel bedienen. Geeignete Mittel können insbesondere der Nachweis der Antragstellung beziehungsweise die Bescheinigung über die Gewährung staatlicher Leistungen, Bescheinigungen des Arbeitsgebers oder andere Nachweise über das Einkommen beziehungsweise über den Verdienstausfall sein.

Mieter von Gewerbeimmobilien können darüber hinaus den Zusammenhang zwischen COVID-19-Pandemie und Nichtleistung zum Beispiel regelmäßig mit Hinweis darauf glaubhaft machen, dass der Betrieb ihres Unternehmens im Rahmen der Bekämpfung des SARS-CoV-2-Virus durch Rechtsverordnung oder behördliche Verfügung untersagt oder erheblich eingeschränkt worden ist. Dies betrifft derzeit etwa Gaststätten oder Hotels, deren Betrieb zumindest für touristische Zwecke in vielen Bundesländern untersagt ist.

Auf sonstige Kündigungsgründe erstreckt sich die Beschränkung des Kündigungsrechts nicht. Dem Vermieter bleibt es unbenommen, das Mietverhältnis während der Geltungsdauer des Gesetzes aufgrund von Mietrückständen zu kündigen, die in einem früheren Zeitraum aufgelaufen sind beziehungsweise die aus einem späteren Zeitraum resultieren werden. Er kann die Kündigung auch aus sonstigen Gründen erklären, etwa wegen Vertragsverletzungen anderer Art, beispielsweise unbefugter Überlassung der Mietsache an Dritte (§ 543 Absatz 2 Satz 1 Nummer 2 BGB) oder wegen Eigenbedarfs (§ 573 Absatz 2 Nummer 3 BGB). Auch bei auf unbestimmte Zeit abgeschlossenen Mietverhältnissen über Grundstücke oder über Räume, die keine Wohnräume sind, bleibt nach § 580a BGB eine ordentliche Kündigung ohne Kündigungsgrund weiterhin möglich. Bereits jetzt existiert in diesen Fällen für Mieter und Vermieter das Risiko, dass der Vertragspartner jederzeit innerhalb der gesetzlichen Fristen kündigen kann. Dieses Risiko hat sich durch die COVID-19-Pandemie nicht geändert. Für eine bessere Planbarkeit und Investitionssicherheit werden Gewerbemietverträge daher üblicherweise für eine bestimmte Zeit geschlossen.

Die Regelung ist nur bis zum 30. Juni 2022 anwendbar. Dies bedeutet, dass wegen Zahlungsrückständen, die vom 1. April 2020 bis zum 30. Juni 2020 eingetreten und bis zum 30. Juni 2022 nicht ausgeglichen sind, nach diesem Tag wieder gekündigt werden kann. Damit haben Mieter und Pächter vom 30. Juni 2020 an über zwei Jahre Zeit, einen zur Kündigung berechtigenden Miet- oder Pachtrückstand auszugleichen. (Quelle: Deutscher Bundestag, Drucksache 19/18110)

Bereits in unserem vorherigen Beitrag hatten wir unsere Skepsis ausgedrückt, weil durch diese Regelung Liquiditätsprobleme beim Vermieter auftreten können. Unser Vorschlag lautet, im Einvernehmen mit dem Mieter ggf. für die Dauer der Probleme auf die Kaution zurückzugreifen.

Ihr Team von HuG Duisburg

Schutz für Mieter wegen coronabedingten Mietrückständen

In dieser Woche soll vom Gesetzgeber beschlossen werden, dass Mietern aufgrund der Coronaviruspandemie wegen Mietrückständen aus der Zeit vom 1. April 2020 bis 30. Juni 2020 nicht gekündigt werden soll. Die Bundesregierung kann diesen Zeitraum durch Verordnung um weitere drei Monate verlängern. Die dadurch entstehenden Mietschulden müssen bis spätestens zum 30.6.2022 ausgeglichen werden.

Das bedeutet jedoch nicht, dass ein Mieter nun grundsätzlich für April bis Juni 2020 zunächst keine Miete zahlen muss. Der Mieter muss glaubhaft machen, aufgrund der Coronaviruspandemie die Mieten nicht zahlen zu können.

Vermieter sollen zudem berechtigt sein, eigene laufende Darlehen stunden zu können, wenn sie diese wegen ausbleibender Mietzahlungen nicht mehr bedienen können. Gelten soll dies jedoch nur für Verträge, die vor dem 8.3.2020 geschlossen wurden.

Wir betrachten diese Regelung sehr skeptisch. Das wirtschaftliche Risiko wird damit auf den Vermieter übertragen. Wenn dieser auf die Einnahmen jedoch angewiesen ist, wird es auch für ihn problematisch. Vor diesem Hintergrund regt HuG Duisburg an, temporär in Abstimmung mit dem Mieter auf eine eventuell vorhandene Kaution zurückzugreifen. Diese könnte dann nach dem Ende der Krise wieder aufgefüllt werden. Dadurch könnten möglicherweise Liquiditätsengpässe des Vermieters vermieden werden.

Wir berichten an dieser Stelle, wenn die genaue Ausgestaltung der gesetzlichen Regelung bekannt ist.

Ihr Team von HuG Duisburg

Kein Kostenersatz bei eigenmächtiger Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums

 

Die alten Fenster der Eigentumswohnung klemmen im Sommer beim Öffnen und Schließen. Im Winter weht ein sanfter kühler Luftzug durch die Wohnung. Als an einem kalten Novembertag die Kerzen auf dem Tisch von diesem Luftzug ausgeblasen werden, entschließt sich der Eigentümer, dass die Fenster neu müssen.

Ein Blick in die vom Wind bereits passend aufgeschlagene Teilungserklärung verrät ihm: „Jeder Wohnungseigentümer ist zur ordnungsgemäßen Instandhaltung und Instandsetzung seiner Wohnung sowie der dem Sondereigentum zugeordneten Sondernutzungsbereiche und der darin befindlichen Anlagen und Ausstattung, auch soweit sich diese im gemeinschaftlichen Eigentum befinden (…) verpflichtet. Die Verpflichtung umfasst insbesondere: (…) die Fenster einschließlich der Rahmen, der Verglasung und der Beschläge, jedoch ausschließlich des Farbanstrichs der Außenseite der Fenster (…).“

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Sperrmüllumlage als Betriebskostenart?

Immer wieder kommt es vor, dass Mieter ihren Sperrmüll einfach vor das Mietobjekt stellen. Meist will es dann keiner der  Mieter gewesen sein und der Eigentümer muss sich um die Entsorgung kümmern. Doch was ist mit den dadurch entstehenden Kosten?

Der Bundesgerichtshof hat schon in 2010 entschieden, Vermieter im Rahmen der Betriebskostenabrechnung Sperrmüllkosten auf die Mieter des Hauses aufteilen dürfen (BGH, Urteil vom 13.1.2010, Az. VIII ZR 137/09).

Bei den Sperrmüllkosten handele es sich um Kosten der Müllbeseitigung. Zwar würden diese nicht jährlich entstehen. Entscheidend sei aber, dass sie turnusmäßig wiederkehrten. Und genau das sei bei Sperrmüllkosten der Fall, weil sie immer dann entstehen, wenn Mieter oder auch Dritte unberechtigt Müll auf Gemeinschaftsflächen abstellten.  

Duisburg, den 23.04.2019

- Hattebur, Rechtsanwalt (Syndikusrechtsanwalt) -


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