Verein der Haus- und Grundeigentümer Groß-Duisburg e.V. Duisburger Haus- und Grundbesitzer GmbH

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Ansatz von Sach- und Arbeitsleistungen des Vermieters in der Betriebskostenabrechnung


Der Beklagte ist Mieter einer neuen Wohnung der Klägerin in Köln. Die Parteien streiten
über die Positionen "Gartenpflege" und "Hausmeister" in der Abrechnung der
Betriebskostenabrechnung. Darin sind nicht die der Klägerin durch den Einsatz eigenen
Personals tatsächlich entstandenen Kosten eingesetzt, sondern fiktive Kosten eines
Drittunternehmens (ohne Mehrwertsteuer).
Das Amtsgericht hat die Zahlungsklage abgewiesen. Das Landgericht hat das
erstinstanzliche Urteil geändert und der Klage stattgegeben.
Die vom Berufungsgericht zugelassene Revision des Beklagten blieb ohne Erfolg. Der unter
anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs
hat entschieden, dass die Klägerin gemäß § 1 Abs. 1 Satz 2 BetrKV* die von ihrem
Personal erbrachten Hausmeister- und Gartenpflegearbeiten nach den fiktiven Kosten
abrechnen durfte, die bei Erbringung der Leistungen durch einen Dritten entstanden wären.
Die Regelung soll die Abrechnung für den Vermieter vereinfachen und gilt für natürliche
und juristische Personen. Die Klägerin hat die angesetzten fiktiven Kosten ausreichend
dargelegt, indem sie ein detailliertes Leistungsverzeichnis über die anfallenden Arbeiten
sowie das darauf beruhende Angebot eines Unternehmens vorgelegt hat. Der Erhebung der
von der Klägerin angebotenen Beweise bedurfte es nicht, weil der Beklagte die Angaben
der Klägerin zu den fiktiven Kosten eines Drittunternehmens nicht bestritten hatte.
*§ 1 BetrKV: Betriebskosten
(1) Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das
Eigentum oder Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen
Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks
laufend entstehen. Sach- und Arbeitsleistungen des Eigentümers oder Erbbauberechtigten
dürfen mit dem Betrag angesetzt werden, der für eine gleichwertige Leistung eines Dritten,
insbesondere eines Unternehmers, angesetzt werden könnte; die Umsatzsteuer des Dritten
darf nicht angesetzt werden.
(2) ...
Urteil vom 14. November 2012 - VIII ZR 41/12
AG Köln - Urteil vom 9. Februar 2011 - 223 C 333/10
LG Köln - Urteil vom 29. Dezember 2011 - 1 S 44/11
Karlsruhe, den 14. November 2012
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