Verein der Haus- und Grundeigentümer Groß-Duisburg e.V. Duisburger Haus- und Grundbesitzer GmbH

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Berliner Räumung


Ist die Berliner Räumung daher die Lösung aller Probleme? Das kommt drauf an, lautet auch hier die übliche Antwort des Juristen.

Die Räumung nach Berliner Modell, mittlerweile in § 885a ZPO normiert, ist deutlich preiswerter als die Räumung nach klassischer Art. Der Vollstreckungsauftrag wird lediglich darauf beschränkt, den Mieter aus dem Besitz zu weisen und den Vermieter in den Besitz einzuweisen. Die Möbel verbleiben einfach in der Wohnung, lediglich das Schloss wird ausgetauscht und die Schlüssel werden dem Vermieter übergeben. Der Vermieter übt an den Sachen des Mieters sein Vermieterpfandrecht aus, denn ein solches steht ihm gemäß § 562 BGB an allen Gegenständen zu, die der Mieter in die Wohnung eingebracht hat und die ihm auch gehören.

Doch was passiert jetzt mit der zwar unbewohnten, aber immer noch vollgestellten Wohnung?

Glück hat ein Vermieter, wenn sein gerade geräumter Mieter ausschließlich über Müll verfügte. Denn grundsätzlich muss zwar das Inventar des Mieters verwahrt werden, offensichtlicher Müll jedoch darf sofort entsorgt werden. Davon zu trennen sind jedoch immer unpfändbare Gegenstände wie zum Beispiel Kleidung, persönliche Dokumente usw. Diese sind immer sorgfältig aufzubewahren und auf Verlangen des Mieters jederzeit herauszugeben.

Bei der Vernichtung der wertlosen und der Verwahrung der unpfändbaren Gegenstände hat der Vermieter nur Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit zu vertreten. Die Haftung ist für eventuelle Beschädigungen und voreiliges Entsorgen also weniger streng als sonst üblich.

Bleiben dann noch pfändbare Gegenstände übrig, darf der Vermieter diese nach einer Wartefrist von einem Monat verwerten. Hierfür gelten die allgemeinen Vorschriften der Pfandversteigerung aus dem BGB. Hinterlegungsfähige Gegenstände wie Geld, Wertpapiere, Urkunden und sonstige Kostbarkeiten sind gemäß § 382 BGB beim Amtsgericht zu hinterlegen. Das übrige Mobiliar ist gemäß § 383 BGB einem öffentlich angestellten Versteigerer, einem Gerichtsvollzieher oder zu Versteigerungen befugten anderen Beamten zum Zwecke der Versteigerung zu übergeben. Der Erlös der Versteigerung ist dann ebenfalls wieder zu hinterlegen. Der Vermieter darf ihn nicht einfach einbehalten. Soweit jedoch das Hinterlegte pfändbar ist, kann der Vermieter durch Zwangsvollstreckung aus einem auf eine Geldleistung gerichteten Titel in das Hinterlegte vollstrecken. Dies gilt auch bezüglich der Kosten der Zwangsvollstreckung. Hierzu zählen auch die Kosten für die Verwahrung, Vernichtung und Verwertung. Gegenstände, die nicht verwertet werden können, können vernichtet werden.

Bis hierher klingt das Berliner Modell also doch nach der optimalen Lösung. In den einzelnen Zwischenschritten stecken jedoch Fallstricke, die es in sich haben können.

Der Gerichtsvollzieher erstellt ein Inventarverzeichnis, wenn er den Vermieter in den Besitz der Wohnung einweist. Darin wird festgehalten, was in der Wohnung aufgefunden wird. Hierzu kann der Gerichtsvollzieher auch eine Fotodokumentation erstellen. Er hat jedoch nur solche Gegenstände in das Protokoll aufzunehmen, die frei ersichtlich sind. Schubladen oder gar Schmuckschatullen muss er nicht öffnen. Omas vererbter Schmuck in der unteren Nachttischschublade oder die großen Geldscheine in der Kaffeedose muss der Gerichtsvollzieher nicht aufnehmen, wenn sie nicht frei ersichtlich sind. Denn durchsuchen muss er die Wohnung nicht. Deshalb besteht natürlich die Gefahr, dass Dinge übersehen werden.

Einige Vermieter werden entgegenhalten, dass aber doch das Protokoll des Gerichtsvollziehers beweist, dass die Uhr oder das Barvermögen nicht in der Wohnung waren, weil diese Dinge nicht in dem Protokoll aufgeführt sind. Hier ist leider das Gegenteil der Fall. Das Protokoll liefert keinen Negativbeweis darüber, dass etwas nicht da war, sondern nur den Positivbeweis darüber, was mindestens alles dort war und dass diese Gegenstände vom Vermieter in Besitz genommen wurden. Deshalb ist es wichtig, dass der Vermieter insbesondere beim Entsorgen von Gegenständen immer auch Zeugen hinzuzieht, die im Falle des Falles aussagen können, ob tatsächlich keine unentdeckt gebliebenen Wertgegenstände etc. in der Wohnung waren.

Je nach Menge des Inventars wird der Gerichtsvollzieher die Protokollierung möglicherweise gar nicht allein bewerkstelligen können. Wenn er Hilfskräfte hinzuziehen muss, steigen die vom Vermieter für die Räumung vorzuschießenden Kosten.

Ein weiteres Risiko stellt für den Vermieter die Entsorgung des Mülls dar. Das sind Gegenstände, an denen der Mieter offensichtlich kein Interesse mehr hat. Wo liegt die Grenze zwischen Müll und doch noch brauchbaren Gegenständen? Hat der Mieter vor der Räumung zum Ausdruck gebracht, was er behalten möchte, ist die Sache klar. Diese Gegenstände dürfen nicht entsorgt werden. Das gilt übrigens genauso bei Dingen, die schon kaputt oder völlig minderwertig sind. Schweigt der Mieter jedoch, muss danach gefragt werden, ob ein Außenstehender noch irgendeine Möglichkeit der Verwendung oder Verwertung finden könnte. „Irgendeine“ Möglichkeit der Verwendung wird sich jedoch sicherlich immer entwickeln lassen. Wert- und nutzlose Gegenstände müssen dann aufbewahrt werden.

Zusammenfassen lässt sich deshalb, dass die Räumung nach dem Berliner Modell immer dann ein gutes Mittel der Wahl ist, wenn sicher davon auszugehen ist, dass in der Wohnung nur noch Schrott und Müll lagern oder der Mieter der Entsorgung zustimmen wird.

In den anderen Fällen besteht ein nicht zu unterschätzendes Haftungsrisiko. Fällt die Wahl dennoch auf die Räumung nach dem Berliner Modell, sollte man dann aber im Zweifel lieber einen Zeugen zu viel als zu wenig bei der Räumung dabei haben.

Philipp Hattebur

Rechtsanwalt (Syndikusrechtsanwalt)